Waarom komen termijnverbintenissen en termijnaankopen steeds vaker voor bij logistieke overnames?

Nederland behoudt zijn positie als een van Europa's meest vitale logistieke knooppunten, maar de weg naar nieuwe ontwikkelingen is niet langer rechtlijnig. Grondschaarste, complexe bestemmingsplannen en toenemende ESG-verwachtingen veranderen de manier waarop logistieke activa worden verworven en gefinancierd.

Tegen deze achtergrond zijn termijnverbintenissen en termijnaankopen, ooit nichefinancieringsmodellen, mainstream geworden in institutionele portefeuilles. Door pijplijnactiva veilig te stellen voordat ze voltooid zijn, kunnen beleggers grondtekorten overbruggen, zich indekken tegen inflatie en toegang krijgen tot stabiele langetermijnopbrengsten.

Deze verschuiving duidt op een belangrijke evolutie: waar vroeger de beschikbaarheid de drijvende kracht was achter investeringen, zijn nu strategische vooruitziendheid en aanpassingsvermogen de drijvende kracht achter succes.

Wat is de drijvende kracht achter de sterke stijging van aankopen op termijn in Nederland?

In markten als Rotterdam, Venlo, Tilburg en de Schipholcorridor is logistiek vastgoed een asset class geworden waar veel vraag naar is en weinig aanbod. Verbintenissen op termijn overbruggen nu de kloof tussen kapitaal en ontwikkelingskansen.

De belangrijkste drijfveren zijn:

• Landschaarste en concurrentie: Logistieke grond van topkwaliteit in de buurt van multimodale corridors wordt steeds beperkter, waardoor investeerders genoodzaakt zijn om projecten veilig te stellen voordat ze voltooid zijn.
• Langdurige vergunningen en goedkeuringen: De Nederlandse Omgevingswet en milieuregelgeving verlengen de ontwikkelingstijden. Financiering op termijn zorgt voor kapitaal- en projectzekerheid
• ESG en ontwerpinnovatie: Investeerders geven voorrang aan vooraf overeengekomen ESG-doelstellingen zoals BREEAM Excellent certificeringen of circulaire bouw in vooruitgefinancierde projecten.
• Institutionele rendementsstrategie: Termijnaankopen maken stabiele, inflatiebestendige rendementen mogelijk zodra activa zijn voltooid, met minder concurrentie bij aankopen

Door deze factoren is termijnfinanciering een strategische noodzaak geworden in plaats van een opportunistische optie.

Hoe aankopen op termijn de aankoopstrategieën veranderen

In de krappe markt van vandaag betekent wachten tot vaste activa op de markt komen dat je kansen mist. Overnames op termijn stellen investeerders in staat om vandaag de portefeuille van morgen op te bouwen.

• Investeerders kunnen buiten de markt om rechtstreeks van ontwikkelaars profiteren
• Het ontwikkelingsrisico wordt gecompenseerd door prelease-overeenkomsten of contracten met een vaste prijs
• Prijsvolatiliteit wordt beheerd door de kosten vast te zetten voordat de bouwinflatie budgetten beïnvloedt.

Bij recente transacties in heel Nederland hebben fondsen termijnacquisities gecombineerd met selectieve aankopen van gestabiliseerde logistieke centra, waarbij een balans is gevonden tussen het rendement van vandaag en een gegarandeerde pijplijn voor morgen.

Zijn termijnverbintenissen riskanter dan het kopen van vaste activa?

Niet noodzakelijk. Als ze goed gestructureerd zijn, kunnen termijnverbintenissen voor risico gecorrigeerde rendementen opleveren die vaak beter zijn dan traditionele acquisities. Deze deals bevatten meestal voorzorgsmaatregelen zoals voorverhuurcontracten met huurders met een hoge kredietwaardigheid, gefaseerde betalingen gekoppeld aan bouwmijlpalen en step-in-rechten of opleveringsgaranties die de tijdige voltooiing van het object garanderen. Als gevolg hiervan krijgen investeerders toegang tot de positieve ontwikkeling zonder de volledige last van het ontwikkelingsrisico op zich te nemen - een aantrekkelijk voorstel voor institutioneel kapitaal dat op zoek is naar stabiele logistieke rendementen op de lange termijn.

Het groeiende verband tussen Forward Funding en Sale & Leaseback

Een interessante verschuiving in de Nederlandse logistieke markt is de combinatie van termijnfinanciering met sale & leaseback (S&LB) structuren. Gebruikers kunnen vandaag kapitaal vrijmaken door middel van S&LB-transacties, terwijl ze zich tegelijkertijd verbinden aan op termijn gebouwde faciliteiten voor toekomstige expansie. Investeerders kunnen op hun beurt gestabiliseerde inkomstenstromen van S&LB-activa combineren met het groeipotentieel van op termijn gefinancierde ontwikkelingen. Deze gemengde strategie biedt het beste van twee werelden: onmiddellijk rendement en schaalbaarheid op lange termijn.

Om dit in actie te zien, bekijk onze acquisitieprojecten zoals Proostwetering Logistiek (Utrecht) , Katwijk Logistiek, Nederlandse licht industriële portefeuilleen Leidsche Rijn, De Meern, Gouda. Deze projecten weerspiegelen RRE's toewijding aan het investeren in goed gelegen, hoogwaardige logistieke en industriële activa, het veiligstellen van stabiele inkomsten en het positioneren voor toekomstige groei door middel van toekomstgericht kapitaal.

Hoe bestemmingsplanbeperkingen vooruitstrevende ontwikkeling beïnvloeden

Nederlandse gemeenten scherpen hun bestemmingsplannen en ruimtelijke ordeningsvoorschriften aan om een evenwicht te vinden tussen industriële expansie en duurzaamheid en leefbaarheid. Hierdoor zijn vooruit gefinancierde projecten een strategisch voordeel geworden, omdat ontwikkelaars en investeerders al in een vroeg stadium in contact kunnen treden met de lokale autoriteiten.

De belangrijkste ontwikkelingstrends die in dit model opgang maken, zijn onder andere:

• Brownfield herontwikkelingen: Verouderde industriële terreinen omvormen tot goed presterende logistieke hubs
• Verticale logistiek: Magazijnen met meerdere verdiepingen die de schaarse grond in de buurt van steden als Amsterdam en Rotterdam optimaliseren
• ESG-gestuurd ontwerp: Integratie van zonnedaken, EV-ready infrastructuur en circulaire materialen vanaf de ontwerpfase

Projecten die aansluiten bij gemeentelijke klimaatdoelstellingen of regionale economische strategieën worden sneller goedgekeurd en de vraag van huurders is groter, waardoor ze uitstekende kandidaten zijn voor acquisitie.

Hoe beleggers Forward Commitments in Nederland kunnen benaderen

Om op een verantwoorde manier van deze trend te profiteren, moeten beleggers:

• Vroeg betrekken: Geloofwaardige ontwikkelaars identificeren met inzicht in grondbeheer en bestemmingsplannen
• Geef prioriteit aan ESG-certificaten: Forward deals met duurzaamheidsgaranties vragen om prijspremies
• Evenwicht Portefeuille Blootstelling: Combineer sale & leasebacks, termijnverbintenissen en vaste activa voor stabiele opbrengsten
• De plaatselijke bestemmingsplannen begrijpen: De Omgevingswet introduceert nieuwe complexiteiten in stedenbouwkundige goedkeuringen

Succesvolle vooruitstrevende investeerders werken minder als passief kapitaal en meer als strategische medeontwikkelaars die risico's delen, het ontwerp vormgeven en de belangen van de gebruikers op één lijn brengen.

Waar Forward Commitments in Nederland het meest zinvol zijn

• Rotterdam / Botlek: Logistiek gekoppeld aan havenautomatisering en modale integratie
• Venlo: Grensoverschrijdende connectiviteit maakt verbintenissen in een vroeg stadium bijzonder aantrekkelijk
• Tilburg: Robuust ecosysteem van ontwikkelaars voor moderne en duurzame logistieke hubs
• Schiphol Corridor: Gebied met beperkte ruimte en veel vraag, geschikt voor verticale en voorverhuurfaciliteiten

Waarom termijnfinanciering de volgende cyclus zal bepalen

De toenemende schaarste aan bouwgrond en de toenemende kapitaalconcurrentie zorgen ervoor dat aankopen op termijn een blijvertje zijn. Wat begon als een niche-financieringsinstrument is geëvolueerd tot een belangrijke acquisitiestrategie, die investeerders zekerheid biedt, ontwikkelaars liquiditeit en de vraag van gebruikers naar faciliteiten van de volgende generatie.

Forward commitments zullen waarschijnlijk de volgende fase van de Nederlandse logistieke groei bepalen, vooral omdat institutionele beleggers op zoek zijn naar veerkrachtige, ESG-compliant activa met voorspelbare opbrengsten.

Kapitaal structureren voor het logistieke landschap van morgen

Bij RENEW Real Estate (RRE) helpen we klanten door deze veranderende markt te navigeren door middel van op maat gemaakte oplossingen voor kapitaalinvesteringen in acquisities, sale & leasebacks en op termijn gefinancierde ontwikkelingen.

Onze expertise ligt in het structureren van slimme kapitaaloplossingen die liquiditeit voor ontwikkelaars ontsluiten, investeerders opbrengstzekerheid bieden en aansluiten bij de langetermijnbehoeften van huurders. Of het nu gaat om het verwerven van een logistiek object in Rotterdam of het structureren van een termijnfinanciering in de buurt van Venlo, RRE stelt klanten in staat om de logistieke mogelijkheden van morgen vandaag veilig te stellen.

Nu grondschaarste en ruimtelijke beperkingen een nieuwe definitie geven aan de manier waarop logistieke activa worden aangeschaft, gefinancierd en geleverd, blijft RRE zich inzetten voor het ontwikkelen van kapitaalstrategieën die duurzame, aanpasbare en hoogwaardige logistieke portefeuilles in Nederland en Europa creëren.