Gedurende het grootste deel van het afgelopen decennium werden sale & leaseback-transacties gezien als een praktische, maar secundaire optie, een financieringsmiddel waar bedrijven pas naar grepen wanneer traditionele routes traag of duur waren.
De hogere rente omgeving in Europa heeft bedrijven, CFO’s en treasury teams echter gedwongen opnieuw te kijken naar hun kapitaalstructuur. Vastgoed, ooit beschouwd als een langetermijnbezit, wordt nu vaker gezien als een ‘vastgezette’ bron van liquiditeit die elders hogere rendementen kan opleveren.
Daardoor is Sale en leaseback een van Europa’s meest vertrouwde, strategisch toegepaste kapitaalstrategieën geworden vooral in volwassen logistieke markten zoals Nederland.
Waarom stijgende rentes Sale & Leaseback hebben veranderd in een voorkeursstrategie
Wanneer de kosten van lenen scherp stijgen, onderzoeken bedrijven opnieuw elke component van hun kapitaalstructuur. Precies deze verschuiving heeft ervoor gezorgd dat sale & leaseback evolueerde van nicheoplossing naar mainstream strategische keuze.
A. Herprijzing van de keuze tussen ‘bezitten’ en ‘huren’
Steeds meer bedrijven stellen fundamentele vragen zoals:
- “Is het logisch om te lenen tegen 6–8%, als een sale & leaseback eigen vermogen kan vrijmaken tegen een lagere effectieve kostenstructuur?” Veel CFO's zien het opslaan van onroerend goed in opslagruimtes als een onnodig dure manier om kapitaal vast te houden, vooral wanneer automatisering, talent en uitbreiding van de voorraad hogere rendementen kunnen opleveren.
- "Waarom zouden we niet-kernactiviteiten op de balans houden tijdens een cyclus met veel schulden?" convenantbewaking en rentegevoeligheid, die allemaal door Sale & Leaseback worden geëlimineerd
B. Bedrijven verkiezen flexibiliteit boven vaste schuldverplichtingen
Bedrijven geven de voorkeur aan:- Direct vrijkomend kapitaal in plaats van gefaseerde herfinanciering
- Voorspelbare operationele kosten via geïndexeerde huurovereenkomsten
- De mogelijkheid om te verhuizen, uit te breiden of te consolideren zonder gebonden te zijn aan eigendom
Met andere woorden: een harde asset verandert in een strategische hulpbron
C. Investeerders zoeken lange termijn, inflatiegerelateerde inkomsten
Institutionele kopers richten zich meer dan ooit op:- Stabiele, voorspelbare kasstromen
- Inflatie-geïndexeerde huurcontracten
- Solide kredietwaardige huurders Logistieke assets in structureel krappe markten zoals Nederland
Nederland als centrum van de Europese Sale & Leaseback-versnelling
Nederland speelt een hoofdrol in de Europese sale & leaseback-activiteit dankzij de sterke logistieke infrastructuur en structurele vraag. A. Structurele voordelen die de vraag stimuleren Nederland blinkt uit dankzij:- Dominantie van diepwaterhavens (Rotterdam, Amsterdam), die EU-brede logistieke stromen verankeren. Deze havens blijven van cruciaal belang voor de toeleveringsketens in de FMCG-, voedingsmiddelen-, farmaceutische en productiesector.
- Strategische corridors zoals de A15, A16 en A67 verbinden Duitsland, België en de Scandinavische landen Nu zijn dit hotspots voor kapitaalrotaties die worden aangestuurd door Sale & Leaseback.
- Hoge absorptiepercentages met aanbodtekorten op toplocaties Zelfs in periodes van trage ontwikkeling blijft de vraag naar logistieke ruimte van klasse A groot.
B. Waarom Nederlandse occupiers sneller kiezen voor Sale & Leaseback
De perceptie is veranderd in Nederland is sale & leaseback geen opportuniteit meer, maar een voordeel. voordeelBedrijven gebruiken sale & leaseback om:
- Maak aanzienlijk meer liquiditeit vrij dan herfinanciering kan bieden
Met herfinanciering haalt u vaak 50-60% van de waarde van uw bezit op; met Sale & Leaseback kunt u 90-100% rendement behalen. - Schuif zware ESG-upgradekosten door naar investeerders
De taxonomievereisten van de EU worden steeds sneller aangepast en veel ondernemingen geven er de voorkeur aan dat deze verplichtingen bij kapitaalpartners worden neergelegd. - Financiering van de uitbreiding naar Duitsland, België en Centraal-Europa zonder schulden toe te voegen
Het asset-light model vermindert het risico op de balans en ondersteunt de operationele groei.
Trending logistieke thema's in Europa die sale & leaseback versterken
Sale & leaseback is vooral aantrekkelijk voor bedrijven met: structural shifts in Europe’s logistics and industrial market.
A. Mission-Critical Logistics Assets Are Gaining Premium Status
Sale & Leaseback is especially attractive for occupiers who operate:- Temperature-controlled facilities Gekoelde en farmaceutische magazijnen vereisen hoge kapitaaluitgaven, maar bieden stabiele, langlopende huurcontracten.
- Faciliteiten met automatisering en robotica Bedrijven investeren liever in automatisering dan in het bezit van onroerend goed.
- Stedelijke logistieke knooppunten Schaarse grond en grote vraag in steden als Amsterdam, Rotterdam, Antwerpen en Düsseldorf zorgen voor premium Sale & Leasebacks.
B. Duurzaamheid en EU-regelgeving veranderen eigendomsbeslissingen
Bedrijven gebruiken sale & leaseback om:- EPC- en duurzaamheid kosten over te dragen aan de investeerder Bij veel activa zijn binnen de komende 5 tot 7 jaar aanzienlijke aanpassingen nodig.
- Vermijd kapitaalbeslag in niet-kern ESG-investeringen Beleggers zijn beter gepositioneerd om langetermijnverbeteringen te financieren die de waarde van de activa verhogen.
C. Portefeuillerationalisatie versnelt
Bedrijven zijn:- Oudere sites verlaten
- Consolidatie van footprints met meerdere faciliteiten
- Upgraden naar geautomatiseerde hubs
Sale & Leaseback is nu een strategische beslissing – geen reddingslijn voor liquiditeit
Het stigma rond sale & leaseback is verdwenen. Het verhaal is veranderd van “Verkopen omdat je moet” naar “verkopen omdat het de onderneming versterkt.”
Waarom CFO's sale & leaseback opnemen in hun langetermijnplanning
Veel leiderschapsteams gebruiken Sale & Leaseback nu om:- Balansen te versterken voorafgaand aan herfinanciering cycli
- Meerdere jaren liquiditeit te garanderen
- Reallocate capital to supply-chain technology and automation
- Stay flexible across uncertain economic cycles
- Improve return on capital employed (ROCE)
A New Sale & Leaseback Pattern Among High-Performance Dutch Occupiers
Even financially strong mid-market firms are using Sale & Leaseback to:- Maintain large cash cushions
- Fund cross-border expansion
- Move to more automated warehousing
- Support M&A activity
How RENEW Real Estate (RRE) Fits Into This Evolving Sale & Leaseback Landscape
In the Netherlands, RENEW Real Estate (RRE) has emerged as a strong capital partner for occupiers embracing this shift. With over €1BN in sale & leaseback projects completed, the firm has demonstrated how Sale & Leaseback can enable long-term operational continuity while unlocking meaningful liquidity.
RRE’s Core Capital Solutions
RRE focuses on:- Overnames of logistics and industrial assets aligned with structural demand
- Sale & Leaseback programmes tailored for operationally critical sites
- Ontwikkelingen (non-housing) in supply-constrained, strategically located logistics clusters
What Makes RRE’s Sale & Leaseback Approach Stand Out
- Deep understanding of how occupiers evaluate costs, efficiency, and expansion
- Ability to structure deals that support both near-term liquidity and long-term occupancy
- Pragmatic approach to ESG readiness and retrofit obligations
- Speed, transparency, and certainty of execution
What the Future Holds for Sale & Leaseback in Europe’s High-Rate Market
Even if interest rates stabilize or decline modestly, Sale & Leaseback will continue to grow because the strategic behaviour shift is already locked in.
Reasons Sale & Leaseback Adoption Will Continue Rising
- The balance-sheet benefits are structural, not cyclical
- Investors remain hungry for inflation-linked income
- Occupiers prefer asset-light strategies
- ESG upgrade cycles will drive many corporates toward Sale & Leaseback
- Debt markets will remain selective across 2025–27
Why the Netherlands Will Stay at the Core
- Severe land constraints in logistics clusters
- Best-in-Europe multimodal connectivity
- Institutional investors rotating more capital into NL logistics
- Strong occupier demand from food, pharma, retail, and 3PLs
Rising interest rates did more than shift cost structures, they transformed how European businesses think about real estate altogether. Sale & leaseback has emerged as Europe’s most trusted, resilient, and strategically flexible capital strategy, giving occupiers a way to unlock liquidity, reduce balance-sheet risk, and focus on long-term growth.
And in this transformation, the Netherlands stands at the centre. Its logistics corridors, demand depth, and investor appetite make it one of Europe’s most active and future-proof Sale & Leaseback markets.
With RENEW Real Estate’s sale & leaseback projects demonstrating how modern occupiers can convert real estate into strategic capital, Sale & Leaseback is no longer a financial tool, it is the foundation of a new era in logistics capital planning.
