Nederland heeft lange tijd op het kruispunt van de Europese logistiek gestaan, een land dat wordt gekenmerkt door connectiviteit, efficiëntie en strategische nabijheid van wereldwijde handelsroutes. Toch wordt het land vandaag de dag geconfronteerd met een steeds complexere uitdaging: hoe de logistieke groei te ondersteunen temidden van toenemende grondschaarste en strenger wordende bestemmingsplannen.
Nu de beschikbare grond beperkt wordt en de milieuregels strenger worden, worden ontwikkelaars en investeerders gedwongen om anders te denken. Logistieke groei gaat niet langer over meer bouwenmaar ongeveer slimmer bouwen door middel van herontwikkelingen, sale & leaseback-strategieën en kapitaalefficiënte partnerschappen die een nieuwe definitie geven aan de manier waarop industriële ruimte wordt gecreëerd en gebruikt.
De uitdaging begrijpen: waarom is land zo beperkt?
Nederland is een van de dichtstbevolkte landen van Europa, waar uiteenlopende eisen aan het beperkte landoppervlak worden gesteld, van landbouw en hernieuwbare energie tot natuurbehoud en stadsuitbreiding. Voor de logistiek betekent dit dat nieuwe greenfieldontwikkelingen steeds zeldzamer worden, vooral in de buurt van grote infrastructurele knooppunten.
Deze schaarste wordt veroorzaakt door verschillende factoren:
- Bestemmingsbeperkingen: Lokale gemeenten hebben een sterke controle over het landgebruik, waarbij ze vaak voorrang geven aan woonwijken, landbouw of ecologische doeleinden
- Naleving van milieuwetgeving: Strenge normen voor stikstofemissies en duurzaamheidsdoelstellingen hebben de goedkeuring van vergunningen voor nieuwe logistieke constructies vertraagd.
- Sterke concurrentie: Logistieke bedrijven, datacenters en projecten voor hernieuwbare energie concurreren allemaal om dezelfde strategische percelen.
Hoe passen ontwikkelaars zich aan bestemmingsplannen en landbeperkingen aan?
In plaats van uit te breiden naar buiten, optimaliseren ontwikkelaars in heel Nederland naar boven en naar binnen. Een nieuw tijdperk van adaptieve logistieke ontwikkeling begint vorm te krijgen, gekenmerkt door creativiteit, samenwerking en kapitaalprecisie.
Opkomende benaderingen zijn onder andere:
- Herontwikkeling van verouderde industrieterreinen: Verouderde faciliteiten in gebieden zoals Rotterdam, Almere en Utrecht worden omgevormd tot moderne, energie-efficiënte logistieke hubs.
- Opslag op meerdere niveaus: Nu horizontaal land schaars wordt, winnen verticale ontwerpen, die ooit zeldzaam waren in Europa, terrein in stedelijke regio's als Amsterdam en Rotterdam.
- Samenwerkingsstrategieën voor zonering: Ontwikkelaars gaan nu eerder in gesprek met gemeenten om logistieke behoeften af te stemmen op duurzaamheids- en planningsdoelen
Het spel is veranderd! Het gaat niet langer om wat er beschikbaar is, maar om hoe strategisch je je aanpast.
Ontdek ons werk : Aankoop projecten - Sale & Leaseback-projecten - Ontwikkelingsprojecten
De rol van sale & leasebacks in een beperkte markt
Te midden van stijgende grondkosten en tragere nieuwe ontwikkeling zijn sale & leaseback-structuren een essentieel instrument geworden voor financiering en ruimteoptimalisatie. Ze stellen gebruikers in staat om kapitaal vrij te maken uit vastgoed in eigendom en tegelijkertijd de operationele controle op lange termijn te behouden, een aantrekkelijk alternatief in een markt waar liquiditeit en flexibiliteit van cruciaal belang zijn.
Voor investeerders bieden deze transacties:
- Onmiddellijke toegang tot inkomstengenererende activa in eersteklas logistieke corridors
- Betrouwbare huurderspartnerschappen met gevestigde exploitanten
- De mogelijkheid om schaarse activa te verwerven zonder te wachten op nieuwbouw
Hoe evolueert het acquisitielandschap?
De concurrentie voor logistieke grond heeft ervoor gezorgd dat off-market overnames en brownfieldinvesteringen steeds aantrekkelijker. Ontwikkelaars en fondsen richten zich meer op herontwikkeling en herpositionering dan op de aanleg van greenfields.
De belangrijkste overnametrends zijn onder andere:
- Focus op secundaire hubs: Steden als Breda, Oss en Lelystad zijn in opkomst als nieuwe logistieke grensgebieden, die bereikbaarheid en kostenefficiëntie bieden.
- Gemeentelijke partnerschappen: Investeerders werken rechtstreeks samen met lokale overheden om samen duurzame industrieparken te ontwikkelen die voldoen aan ruimtelijke en milieudoelstellingen.
- Off-market sourcing: Gezien de schaarste aan aanbiedingen is succes vaak afhankelijk van gevestigde relaties en diepgaande lokale kennis
Waar vindt innovatie plaats?
Ondanks de beperkingen blijft Nederland toonaangevend op het gebied van logistieke innovatie in heel Europa.
Verschillende belangrijke regio's laten zien hoe ontwikkelaars groei en regelgeving effectief met elkaar in evenwicht brengen:
- Venlo Logistics Valley: Een toonaangevend voorbeeld van geïntegreerde planning, die schaalbare logistieke clusters biedt met behoud van milieuzorg
- Industriehaven Moerdijk: Evolueren door herontwikkeling en uitbreiding van multimodale infrastructuur om de corridor Rotterdam-Antwerpen te bedienen
- Schiphol Trade Park (Amsterdam):Een baanbrekend model voor circulaire, emissievrije logistiek die efficiëntie combineert met ecologische integriteit
- Corridor Tilburg-Waalwijk: Een van de meest gevraagde logistieke zones in Europa, dankzij de intermodale connectiviteit en actieve herontwikkelingspijplijn
Deze belangrijke gebieden laten zien dat beperkte grond niet betekent dat er beperkte mogelijkheden zijn, op voorwaarde dat de investeringsstrategie innovatief, conform en kapitaalefficiënt is.
Bredere marktreflecties: De Europese parallel
In heel Europa, met name in Duitsland, België en het Verenigd Koninkrijk, is dezelfde druk merkbaar: beperkte grond, strikte zonering en strengere duurzaamheidsnormen. Toch loopt Nederland vaak voorop in oplossingen. De aanpak van ruimtelijke ordening en herontwikkeling dient als blauwdruk voor het in evenwicht brengen van logistieke groei en milieuverantwoordelijkheid.
De ervaring van het land benadrukt een fundamentele verschuiving: logistiek vastgoed draait niet langer alleen om locatie, maar om aanpassingsvermogen en veerkracht.
De weg vooruit
De komende jaren zal de logistieke ontwikkelingsstrategie in Nederland opnieuw worden gedefinieerd door:
- Circulaire herontwikkeling en verticale uitbreiding
- Hybride kapitaalstructuren met een combinatie van sale & leaseback, termijnfinanciering en gezamenlijke ontwikkeling
- Nauwere afstemming tussen investeerders, bewoners en gemeenten
- Datagestuurde optimalisatie van bedrijfsmiddelen om te voldoen aan duurzaamheids- en operationele doelen
Investeren in de toekomst van logistiek
Bij RENEW Real Estate (RRE) erkennen we dat de toekomst van logistiek in Nederland niet alleen afhangt van beschikbaarheid, maar ook van aanpassingsvermogen. Ons team werkt samen met gebruikers, investeerders en ontwikkelaars om waarde te ontsluiten in deze beperkte markt door middel van strategische acquisities, sale & leaseback-structuren en op termijn gefinancierde ontwikkelingen die langetermijnprestaties leveren.
De kapitaalinvesteringsoplossingen van RRE zijn ontworpen voor een markt waar elke vierkante meter telt, zodat bedrijven operationeel kunnen uitbreiden, zelfs wanneer uitbreiding geografisch onmogelijk lijkt. Door een vooruitziende blik op de markt te combineren met financiële precisie, blijft RRE de logistieke transformatie in Nederland en Europa ondersteunen.
