Het Europese vastgoedlandschap verandert op stille maar krachtige wijze. De dagen dat de beste industriële en logistieke activa openlijk op de markt werden gebracht, zwaar werden bemiddeld en er fel op werd geboden, maken plaats voor een nieuwe realiteit: overnames buiten de markt om.
In deze veranderende omgeving kiezen investeerders, bedrijven en ontwikkelaars steeds vaker voor private, relatiegedreven transacties in plaats van drukke openbare processen. De verschuiving is vooral zichtbaar in logistiek en industrieel vastgoed, waar megatrends op de lange termijn - uitbreiding van e-commerce, reshoring van toeleveringsketens en duurzaamheidseisen - hebben geleid tot een onevenwicht tussen vraag en aanbod.
Nederland is een levendig voorbeeld, maar de beweging strekt zich uit over heel Europa. Van de logistieke corridors van Nederland en Duitsland tot secundaire hubs in Frankrijk, Spanje, Polen en Scandinavië, de meest aantrekkelijke kansen komen vaak nooit op de open markt. In plaats daarvan worden ze stilletjes onderhandeld, gestructureerd en veiliggesteld buiten de markt om.
Waarom nu buiten de markt?
De toename van overnames buiten de markt om in heel Europa komt voort uit een combinatie van structurele en cyclische factoren:
De concurrentie om activa is verhevigd:Institutionele beleggers, internationale fondsen en bedrijven jagen op een beperkte voorraad moderne logistieke ruimte. Openbare aanbestedingen eindigen steeds vaker in te hoge prijzen of mislukte biedingen.
Snelheid en discretie zijn belangrijk: Bedrijven kunnen het zich niet veroorloven om maanden te wachten op een formele veiling. Transacties buiten de markt om maken snellere, bilaterale transacties met een grotere vertrouwelijkheid mogelijk.
Flexibiliteit in structurering : Of het nu gaat om sale-and-leaseback voor een zakelijke huurder, termijnfinanciering voor een ontwikkeling of gefaseerde overname van een logistieke portefeuille, op maat gemaakte oplossingen zijn eenvoudiger te realiseren buiten de markt om.
Europa's belangrijkste hubs en hotspots
De trend naar overnames buiten de markt om ontwikkelt zich over het hele continent, maar sommige markten springen er meer uit dan andere:
Nederland : Met Rotterdam, Europa's grootste zeehaven en Schiphol als ankerpunt, is Nederland een logistieke grootmacht. Het beperkte grondaanbod, in combinatie met de grote belangstelling van investeerders wereldwijd, betekent dat veel eersteklas kansen nooit op een openbare veiling terechtkomen. Off-market sale-and-leasebacks en forward-funded ontwikkelingen worden de voorkeursroutes naar deze krappe markt.
Duitsland : Met zijn centrale ligging en enorme consumentenbestand blijft Duitsland een magneet voor logistieke investeringen. Stille portefeuilledeals zijn vooral gebruikelijk in en rond Hamburg, Frankfurt en München, waar veel vraag is naar "last mile"-faciliteiten.
Polen & Centraal-Europa : De groei van e-commerce en concurrerende exploitatiekosten blijven investeerders en ontwikkelaars aantrekken. Toekomstige financiering buiten de markt om is een belangrijke manier geworden om activa in Warschau, Wrocław en Praag veilig te stellen voordat ze op de open markt komen.
Frankrijk : Parijs en Lyon blijven de dominante logistieke knooppunten, maar in de secundaire steden zijn discrete overnames de aanboddynamiek aan het veranderen. Investeerders gebruiken vaak directe onderhandelingen om regionale faciliteiten veilig te stellen zonder biedingsoorlogen uit te lokken.
Zuid-Europa : In Spanje en Italië stijgt de vraag naar magazijnen in verband met reshoringstrategieën. Gezien de ondoorzichtigheid van deze markten zijn transacties buiten de markt om vaak de beste ingang voor internationale investeerders.
- Scandinavië : In Zweden, Denemarken en Finland richten op duurzaamheid gerichte investeerders zich stilletjes op energie-efficiënte pakhuizen. Transacties buiten de markt om stellen zowel ontwikkelaars als gebruikers in staat om vanaf het begin te onderhandelen over groene toezeggingen.
Voordelen voor belanghebbenden
Overnames buiten de markt om zijn in opkomst als een krachtige investeringsoplossingDit creëert duidelijke voordelen voor alle belanghebbenden in het logistieke vastgoedecosysteem.
Voor investeerdersDe overnames buiten de markt om bieden directe toegang tot bedrijfsmiddelen die anders misschien achter slot en grendel zouden blijven. Ze krijgen meer controle over timing, due diligence en voorwaarden, wat cruciale voordelen biedt in een markt waar veel op het spel staat.
Voor bedrijvenDe mogelijkheid om kapitaal vrij te maken door sale-and-leasebacks met behoud van operationele controle is van onschatbare waarde. Op maat gemaakte leaseconstructies - lengte, huur, verlengingsopties kunnen direct worden onderhandeld om aan de bedrijfsbehoeften te voldoen.
Voor ontwikkelaarsHet aangaan van partnerschappen met investeerders buiten de markt om via termijnfinanciering zorgt voor vroegtijdige kapitaaltoezeggingen. Dit vermindert niet alleen de risico's, maar stelt ontwikkelaars ook in staat om vanaf het begin duurzaamheids- en technologieaspecten te integreren.
De risico's beheren
Natuurlijk is het niet zonder uitdagingen om buiten de markt te opereren. Beperkte transparantie kan leiden tot informatieasymmetrie, terwijl het navigeren door verschillende regelgevende omgevingen in Europa expertise vereist. Bovendien neemt het uitvoeringsrisico toe zonder de gestructureerde processen van openbare veilingen.
De meest succesvolle marktdeelnemers pakken deze risico's aan door:
- Vertrouwde langetermijnpartnerschappen opbouwen in plaats van eenmalige connecties.
- Investeren in datagestuurde sourcingtools om nieuwe kansen te ontdekken
- Lokale kennis combineren met pan-Europese kapitaalstrategieën
Bredere marktkrachten achter de verschuiving
De off-market trend kan niet op zichzelf worden gezien. Hij is nauw verbonden met verschillende macroverschuivingen:
Reshoring en nearshoring : Veerkracht van de toeleveringsketen is een prioriteit geworden in de directiekamer. Bedrijven eisen meer logistieke ruimte dichter bij de consument, waardoor er druk ontstaat op secundaire en tertiaire hubs.
Duurzaamheidsmandaten : De taxonomie van de EU en het nationale milieubeleid vereisen aanzienlijke upgrades van de bestaande voorraad. Off-market deals maken het mogelijk om deze verplichtingen in te bouwen in de onderhandelingen.
Portefeuilleconsolidatie : Investeerders zijn op zoek naar snelle schaalvergroting door clusters van activa te verwerven. Deze grotere portefeuilletransacties worden zelden openbaar gepubliceerd.
Invoering van technologie : AI en geavanceerde analyses worden steeds vaker gebruikt om onderbenutte activa of bedrijven te identificeren die mogelijk in aanmerking komen voor sale-and-leasebacks, ruim voordat deze mogelijkheden op de markt komen.
V&A: Off Market in de praktijk
Waarom komen sommige van de beste kansen nooit op de open markt?
Omdat verkopers vaak waarde hechten aan discretie, snelheid en de mogelijkheid om rechtstreeks met een koper voorwaarden op te stellen. Openbare veilingen stellen hen bloot aan onzekerheid en vertragingen.
Welke sectoren leiden de trend?
Logistiek en industrieel vastgoed domineren, maar zorginstellingen en kantorenportefeuilles verschuiven steeds meer naar het sluiten van deals buiten de markt om.
Absoluut. Investeerders en bedrijven nemen retrofitverplichtingen, energie-upgrades en toezeggingen voor netto nul op in dealstructuren.
Absoluut. Hun strategische ligging, gecombineerd met ruimte voor moderne, duurzame ontwikkelingen, zorgt ervoor dat ze relevant blijven naarmate toeleveringsketens zich ontwikkelen, waardoor ze uitstekende investeringsdoelen voor de lange termijn zijn.
Is off-market een voorbijgaande fase?
Nee. Het weerspiegelt een permanente herordening van de manier waarop Europees vastgoed wordt aangekocht en verhandeld, vooral in de logistieke sector.
Vooruitblik
Overnames buiten de markt om zijn geen tijdelijke oplossing, maar een strategisch antwoord op het veranderende Europese vastgoedlandschap. Nu de concurrentie hevig is en het aanbod beperkt, bieden deze privétransacties een weg naar positionering op lange termijn.
- Investeerders zullen steeds meer vertrouwen op netwerken en marktinformatie om als eerste toegang te krijgen
- Bedrijven blijven vastgoed te gelde maken zonder de operationele controle in gevaar te brengen
- Ontwikkelaars zullen vroegtijdige financieringspartners vinden om projecten toekomstbestendig te maken
Nederland blijft misschien het symbool van deze verschuiving, maar de trend voltrekt zich in heel Nederland, Duitsland, Centraal-Europa, Frankrijk, Spanje en Scandinavië. In de komende jaren zal off-market waarschijnlijk de dominante route worden voor het verwerven van moderne, strategisch gelegen logistieke activa.
Hoe RENEW Real Estate (RRE) deze verschuiving mogelijk maakt
Op RENEW Vastgoed (RRE)Wij lopen voorop in deze transformatie. Ons team is gespecialiseerd in:
- Zoeken naar strategische overnames in de logistieke corridors van Europa, inclusief secundaire hubs met een sterk groeipotentieel
- Structureren van sale-and-leaseback oplossingen die bedrijven helpen kapitaal vrij te maken en tegelijkertijd de operationele continuïteit te waarborgen
- Partnerschappen aangaan voor toekomstgerichte ontwikkelingen en ervoor zorgen dat activa vanaf dag één voldoen aan de eisen op het gebied van duurzaamheid en technologie
Door onze diepgaande kennis van de Europese markt te combineren met betrouwbare relaties, helpen we klanten te profiteren van een structurele verschuiving die de toekomst van vastgoed opnieuw definieert.