In het afgelopen decennium is de geografische spreiding van logistiek in Nederland en Europa geleidelijk aan het transformeren. Waar voorheen gevestigde hubs zoals Amsterdam, Rotterdam en de Randstadregio domineerden, verschuift de vraag van gebruikers (occupiers) steeds vaker naar regionale Nederlandse steden zoals Venlo, Tilburg-Waalwijk, Zwolle en Almere. Deze ontwikkeling is geen toeval; zij weerspiegelt diepere structurele krachten die logistiek vastgoed herdefiniëren, nu gebruikers, investeerders en ontwikkelaars heroverwegen hoe supply chains moeten functioneren in een wereld die wordt gekenmerkt door stedelijke congestie, stijgende kosten, duurzaamheidsvereisten en veranderend consumentengedrag.
Het Grote Plaatje: Van Gecentraliseerde Hoofdhubs naar Gedistribueerde Logistieke Netwerken
Traditioneel waren logistieke strategieën gecentreerd rond enkele kern hubs met uitstekende connectiviteit nabij havens, luchthavens en belangrijke snelwegen. In Nederland vervullen Rotterdam en Amsterdam deze rol al decennialang dankzij hun nabijheid tot grote consumentenmarkten, internationale toegangspoorten en dichte transportnetwerkenTegenwoordig versterken meerdere factoren echter het belang van regionale knooppunten:
- Schaarste aan Grond en Kostendruk:
Prime logistieke grond nabij kern hubs is steeds schaarser en duurder geworden, waardoor gebruikers alternatieven overwegen. Bestemmingsplannen en ruimtelijke ordening prioriteiten beperken bovendien de beschikbaarheid van industrieel land in deze dichtbevolkte gebieden, waardoor uitbreiding moeilijk zo niet onmogelijk wordt. Regionale steden bieden daarentegen meer ruimte tegen lagere kosten, wat ze aantrekkelijk maakt voor logistieke operators die grootschalige faciliteiten en uitbreidingsprojecten plannen.
- Veerkracht in de Supply Chain en Nearshoring:
De opkomst van nearshoring in Europese supply chains, gedreven door geopolitieke onzekerheid en de wens van bedrijven om levertijden te beheersen en afhankelijkheid van verre verstoringen te verminderen, vergroot de strategische waarde van secundaire hubs. Naarmate assemblage en sourcing dichter bij eindmarkten plaatsvinden, moeten logistieke netwerken meer verspreid en responsief zijn in plaats van geconcentreerd in één of twee hotspots.
- Veranderende Gebruikersvereisten:
Gebruikers zoeken vandaag niet alleen ruimte, maar geschikte ruimte vastgoed dat automatisering, duurzaamheid, schaalbaarheid en connectiviteit ondersteunt. Kenmerken zoals vrije hoogte, energie-infrastructuur, automatisering, gereedheid en aanpasbaarheid staan hoog op de prioriteitenlijst en vereisen vaak flexibiliteit die oudere, centraal gelegen magazijnen niet kunnen bieden.
Waarom Regionale Steden Nu in de Spotlight Staan
- Connectiviteit Buiten de Grote Havens
Steden zoals Venlo, Tilburg en Zwolle zijn in veel gevallen meer dan alternatieven voor Rotterdam of Amsterdam; zij bieden complementaire strategische voordelen. Zo maakt de ligging van Venlo nabij het Duitse Ruhrgebied en de multimodale transportverbindingen het een ideale distributie poort naar West-Europa, met weg-, spoor- en binnenvaartverbindingen. Tilburg en Eindhoven liggen strategisch langs belangrijke goederencorridors richting België en Duitsland en bieden lagere operationele kosten dan de kernsteden.
Dit concept van gedistribueerde connectiviteit wordt steeds aantrekkelijker voor gebruikers die niet alleen nabijheid tot havens waarderen, maar ook toegang tot een breder ecosysteem van consumenten- en industriële markten. Naarmate logistieke strategieën evolueren van eenvoudige punt-tot-punt netwerken naar multi-node systemen, positioneren regionale steden zich als strategische schakels in plaats van back-up locaties.
- Flexibiliteit Sluit Aan op Moderne Logistieke Behoeften
Het traditionele “big-box distributiecentrum” maakt plaats voor flexibelere campus-achtige logistieke parken en kleinere sub hubs die beter aansluiten op moderne supply chain-stromen. Waar grote single-tenant magazijnen ooit domineerden vanwege kostenvoordelen en eenvoud, worden hun beperkingen zichtbaarder naarmate gebruikers hogere operationele complexiteit eisen, waaronder omnichannel-fulfilment, koelketen faciliteiten en automatisering.
Logistieke campussen, waarin meerdere faciliteiten binnen één regio worden geclusterd, stellen bedrijven in staat hun footprint te diversifiëren en ruimte af te stemmen op specifieke functies. Deze structuur vermindert concentratierisico en ondersteunt uiteenlopende toepassingen, van high-velocity e-commerce fulfilment tot gespecialiseerde temperatuur gecontroleerde distributie.
Deze trends hebben regionale steden in staat gesteld om te concurreren met en in sommige gevallen beter te presteren dan traditionele logistieke hotspots door schaal, flexibiliteit en innovatie te bieden waar gebruikers steeds vaker om vragen. - Duurzaamheid, Regelgeving en Stedelijke Beperkingen
Nederlandse en Europese regelgevers hebben enkele van de meest vooruitstrevende milieumaatregelen in de logistieke markt ingevoerd. Zero-Emission Zones (ZEZ), strikte emissienormen en luchtkwaliteit vereisten beïnvloeden waar en hoe logistieke operaties worden ontwikkeld. In grote stedelijke centra hebben deze beleidsmaatregelen geleid tot beperkingen op zwaar verkeer en hogere nalevingskosten, wat gebruikers stimuleert locaties te zoeken die groene infrastructuur en emissiearme operaties ondersteunen zonder buitensporige regeldruk.
Regionale steden kunnen vaak grotere footprints accommoderen en duurzame ontwerpkenmerken eenvoudiger integreren dan dichtbevolkte metropolen. Dit omvat ruimte voor hernieuwbare energie, laad faciliteiten voor elektrische voertuigen en geavanceerde energiesystemen, prioriteiten binnen ESG-strategieën en steeds vaker een vereiste binnen moderne huurovereenkomsten en sale & leaseback-structuren.
>> Verken Onze Logistieke Vastgoedprojecten in Nederlandse Steden
Het Perspectief van de Gebruiker: Tactische en Strategische Drijfveren
Voor logistieke gebruikers draait locatiekeuze niet langer alleen om nabijheid tot consumenten of havens; het gaat om optimalisatie van kapitaal, operationele veerkracht en strategische lange termijn afstemming.
Belangrijke factoren zijn onder andere:
- Totale huisvestingskosten: niet alleen huurprijzen, maar ook energiekosten, nalevingskosten en arbeids beschikbaarheid
- Operationele flexibiliteit: automatisering, last-mile fulfilment en schaalbaarheid
- Regelgevings- en duurzaamheid afstemming: voldoen aan strenge ESG-criteria en anticiperen op toekomstige regelgeving
- Netwerk Efficiëntie: integratie binnen multi-node distributiestrategieën die transittijden verkorten en supply chain-veerkracht vergroten
Bij het evalueren van deze criteria blijken regionale steden vaak aantrekkelijke opties, omdat zij een combinatie van connectiviteit, capaciteit en mogelijkheden bieden die oudere of verzadigde logistieke hubs niet kunnen evenaren.
De Rol van Strategische Vastgoedoplossingen
In dit veranderende landschap spelen logistieke vastgoedpartners een cruciale rol in het ondersteunen van gebruikers succes en bredere markt transformatie. RENEW Real Estate (RRE) is een van de partijen die deze verschuiving binnen logistiek vastgoed actief vormgeeft in Nederland en Europa. RRE biedt een uitgebreid pakket aan vastgoedinvesteringsoplossingen, afgestemd op de behoeften van moderne logistieke markten. Dit omvat gerichte acquisities van logistieke en industriële assets met hoog potentieel in zowel kern- als opkomende regionale locaties, evenals gestructureerde sale & leaseback-transacties die gebruikers in staat stellen kapitaal vrij te maken dat vastzit in eigen vastgoed en dit te herinvesteren in operationele groei, automatisering, duurzaamheidsinitiatieven of uitbreiding van werkkapitaal.
Europese Context: Brede Trends die Nederlandse Verschuivingen Versterken
Hoewel Nederland centraal staat in het Europese logistieke netwerk, spelen vergelijkbare verschuivingen zich af in heel Europa:
- Secundaire hubs in Duitsland (bijv. Leipzig, Hannover) en Polen (bijv. Wroclaw, Poznan) winnen aan belang als alternatief voor overvolle metropolen
- Micro-fulfilment en stedelijke logistieke knooppunten worden essentiële aanvullingen op regionale netwerken om snellere levering mogelijk te maken zonder steden verder te belasten
- Grensoverschrijdende investeringsstromen richten zich steeds vaker op logistieke assets met gediversifieerde inkomsten, veerkrachtige vraag en aanpasbaarheid aan veranderende supply chain-modellen
Deze continentale trends onderstrepen dat regionaliteit geen secundaire strategie meer is, zij wordt een kernonderdeel van logistieke vastgoedplanning.
Regionale Steden als Strategische Logistieke Ankers
Het logistieke landschap in Nederland bevindt zich midden in een fundamentele transitie. Traditionele hubs blijven belangrijk, maar regionale Nederlandse steden zijn niet langer slechts alternatieven: zij vormen strategische motoren van supply chain-heroriëntatie.
Met voordelen op het gebied van kosten, capaciteit, connectiviteit, duurzaamheid en flexibiliteit bieden deze steden sterke waardeproposities voor zowel gebruikers als investeerders. Gebruikers ontwerpen steeds vaker netwerken die de voordelen van kern hubs combineren met de dynamiek van regionale locaties. Tegelijkertijd maken kapitaal partners zoals RENEW Real Estate (RRE) deze overgang mogelijk via maatwerk investeringsoplossingen die vastgoedstrategie verbinden met bedrijfsdoelstellingen.Naarmate de logistieke vastgoedmarkt verder volwassen wordt, toont het succes van regionale steden een bredere waarheid: veerkracht, aanpasbaarheid en strategische kapitaal inzet bepalen de winnaars in een snel evoluerend mondiaal logistiek ecosysteem.
