Jarenlang draaide de Europese logistieke vastgoedmarkt om het traditionele “big-box” model - grote magazijnen voor één gebruiker, gelegen op goedkope grond buiten grote steden. Deze objecten boden schaal, voorspelbare huurinkomsten en operationele uniformiteit. Maar in 2025 ziet het logistieke landschap er drastisch anders uit. Veranderend consumentengedrag, toenemende e-commerce, duurzaamheid druk, stedelijke grondschaarste en een diverser huurdersprofiel hervormen de logistieke keten.
Als gevolg hiervan worden multi-let en multi-user logistieke objecten een van de belangrijkste vastgoed categorieën in Europa, met Nederland als koploper in deze verschuiving. Deze objecten bieden flexibiliteit, risicospreiding en stedelijke nabijheid – precies wat moderne gebruikers het meest waarderen.Waarom Big-Box Warehousing Zijn Dominantie Verliest
Big-box warehouses blijven belangrijk voor bulkopslag en landelijke distributie, maar zij dekken niet langer het volledige spectrum aan logistieke behoeften. Verschillende krachten beperken het traditionele model.
- Last-mile Delivery Wordt het Middelpunt
De groei van same-day en next-day delivery heeft logistieke netwerken dichter bij consumenten gebracht. Hierdoor hebben gebruikers steeds vaker behoefte aan kleinere, goed verbonden stedelijke of randstedelijke faciliteiten in plaats van grote, verafgelegen magazijnen.
Bedrijven diversifiëren hun distributiemodellen met meerdere kleinere locaties om verstoringen te verminderen, levertijden te verbeteren en wisselende volumes efficiënter te verwerken.
In Nederland – een van de dichtstbevolkte landen van Europa maken beperkte stedelijke ruimte en strikte bestemmingsplannen het lastig om traditionele grote warehouses te ontwikkelen dichtbij grote consumptiegebieden.
Waarom Multi-Let Logistieke Objecten Opmars Maken
Multi-let en multi-user logistieke oplossingen vullen de tekortkomingen van het big-box model aan. De snelle groei komt voort uit economische, regelgevende en operationele factoren.
- Een Breder Huurdersprofiel Vermindert Inkomensrisico's
- Kleine en Middelgrote Bedrijven Drijven de Vraag
- Gemeenten Stimuleren Compacte Stedelijke Logistiek
- Meerdere Huurders Ondersteunen Hogere Huurgroei
Multi-let logistieke parken spreiden het bezettingsrisico over meerdere huurders, waardoor verhuurders stabielere inkomsten behouden wanneer één gebruiker verhuist of verkleint.
In heel Europa hebben MKB’s, bezorgdiensten, 3PL’s, e-commerce verkopers, supermarktdistributie en gespecialiseerde maakbedrijven steeds meer behoefte aan compacte, flexibele units van 500–5.000 m² met korte, aanpasbare huurtermijnen.
Europese steden - waaronder veel in Nederland - bevorderen logistieke formats die passen binnen zero-emissiezones, gemengd stedelijk gebruik en minder verkeersdruk. Multi-user assets sluiten hier perfect op aan.
Multi-let objecten profiteren vaak van gespreide huurcycli, waardoor verhuurders huurverhogingen kunnen doorvoeren wanneer units worden vernieuwd of opnieuw verhuurd tegen marktniveau.
Europese Trends die de Verschuiving Versnellen
De beweging richting multi-user logistieke gebouwen sluit nauw aan bij bredere Europese ontwikkelingen.
- Meerlaagse Magazijnen Worden Gangbaar In Nederland, Frankrijk, Duitsland en Italië neemt de ontwikkeling van multi-level warehouses toe, waarmee operators efficiëntie maximaliseren op dure, ruimte beperkte stedelijke locaties.
- Huurders Prioriteren Operationele Flexibiliteit boven Langetermijn Vastheid Bedrijven geven de voorkeur aan objecten met configureerbare indelingen, gedeelde laad faciliteiten, uitbreidingsmogelijkheden en flexibele lease voorwaarden om snel te kunnen inspelen op marktschommelingen en e-commerce pieken.
- Duurzaamheidseisen Herdefiniëren Gebouw Specificaties
- Investeerders Zoeken naar Veerkrachtige, Hoog-Vraag Subsectoren
Nieuwe milieustandaarden in Europa stimuleren ontwikkelaars om energiezuinige gebouwen te realiseren met zonnepanelen, laadinfra, smart systems en ontwerpen die passen bij zero-emissie distributie.
Institutionele investeerders geven steeds vaker de voorkeur aan multi-let logistiek dankzij stabiele vraag, lage leegstand, gediversifieerde huurinkomsten en sterke koppeling met e-commerce groei
Waarom Deze Verschuiving Vooral Sterk is in Nederland
Nederland staat centraal in deze logistieke transformatie vanwege de geografische ligging, infrastructuur kwaliteit en bevolkingsdichtheid.
- Hoge Bevolkingsdichtheid Verhoogt Vraag naar Kleine Stedelijke Units
Met wereldklasse zeehavens, binnenwateren, spoor-terminals, luchthavens en wegen is Nederland ideaal voor multi-node logistieke strategieën die steunen op meerdere kleinere faciliteiten.
- Nederlandse Consumenten Hebben Een van Europa’s Hoogste E-commerce Adoptie
With world-class seaports, inland waterways, rail terminals, airports, and road networks, the Netherlands is ideal for multi-node logistics strategies that rely on multiple smaller facilities working together.
- Dutch Consumers Have One of the Highest E-Commerce Adoption Rates in Europe
Rising parcel volumes require logistics operators to prioritise speed, proximity, and efficient last-mile fulfilment, supporting strong demand for multi-user assets.
- Vacancy Rates for Small and Mid-Size Units Remain Exceptionally Low
Stedelijke logistieke markten in Nederland kennen een van Europa’s laagste leegstand niveaus, wat de kloof tussen hoge vraag en beperkt aanbod onderstreept.
- Investeerders Zien Multi-User Als Veiliger en Groeigerichte
Door schaarse grond, stijgende huren en diversere gebruikers trekken Amsterdam en omliggende logistieke corridors veel institutionele interesse in multi-tenant- en gemengd-industriële ontwikkelingen.
Wat Gebruikers Prioriteren in Multi-User Logistiek
Moderne gebruikers in Nederland en Europa zoeken faciliteiten die:
- Nabijheid bieden tot grote consumptie centra om levertijden te verkorten en last-mile routes te optimaliseren
- Flexibele, modulaire layouts bieden die automatisering en volume wijzigingen ondersteunen
- Gedeelde infrastructuur hebben – zoals docks, beveiliging, kantines en yards om kosten te verlagen
- Duurzaamheid Voorzieningen bevatten zoals EV-laders, zonnepanelen en energiezuinige systemen
- Leasevoorwaarden bieden die schaalbaarheid mogelijk maken zonder langetermijnrisico’s
Wat Eigenaren & Investeerders Zoeken in Multi-Let Assets
Eigenaren en investeerders richten zich steeds meer op
- Gediversifieerde inkomstenstromen die stabiel blijven wanneer markten veranderen
- Herontwikkelings- en intensivering potentieel op schaarse stedelijke of randstedelijke locaties
- Mogelijkheid om ESG-technologieën te integreren voor duurzame waardecreatie
- Sterke afstemming met gemeentelijke bestemmingsplannen die compact, multi-user gebruik bevorderen
- Huurder Behoud door gedeelde voorzieningen, locatievoordelen en operationele efficiëntie
Multi-Let Logistiek Wordt Europa’s Nieuwe Kerncategorie
De verschuiving is zichtbaar in heel Nederland en Europa. Naarmate steden dichter worden, consumenten snellere levering eisen en duurzaamheid druk toeneemt, zullen multi-user logistieke assets big-box warehouses in vraag en strategisch belang steeds vaker overtreffen
Het multi-let segment is niet langer een niche; het wordt een essentieel fundament van Europa’s moderne logistieke infrastructuur.
RRE’s Rol in de Groei van Logistiek Vastgoed
RENEW Real Estate (RRE) richt zich op industriële en logistieke vastgoedobjecten in Nederland. RRE zet kapitaal in via:
- Sale & leaseback-transacties waarmee gebruikers liquiditeit vrijmaken terwijl zij operationele controle behouden
- Strategische vastgoed acquisities binnen belangrijke logistieke corridors
- Ontwikkelingsprojecten die goed gelegen, toekomstbestendige industriële en logistieke faciliteiten opleveren
Door te investeren in logistieke waaronder last-mile, multi-user en moderne distributielocaties ondersteunt RRE eigenaren, gebruikers en institutionele investeerders bij het realiseren van hoogwaardige, strategisch gelegen logistieke kansen.
