Steden in heel Europa verkleinen de afstand tussen mensen, goederen en diensten. Deze verschuiving creëert een sterke vraag naar stedelijke logistiek: compacte, strategisch gelegen opslag- en fulfilment oplossingen binnen of direct naast dichtbevolkte stedelijke gebieden. In Nederland versnellen de combinatie van hoge e-commerce penetratie, strenge milieuregels in steden en ernstige ruimte schaarste de innovatie: meerlaagse en mixed-use warehouses, micro-fulfilment en creatieve herontwikkeling van brownfields locaties worden snel mainstream binnen het logistieke landschap.
Waarom stedelijke logistiek belangrijk is voor de Nederlandse markt
Nederland is hét transport- en distributieland van Europa: dichtbevolkte stedelijke gebieden, grote havens (Rotterdam) en uitstekende binnenlandse connectiviteit maken het tot een natuurlijke basis voor last-mile operations. De e-commerce penetratie binnen de Nederlandse retail blijft stijgen, wat zorgt voor hogere pakket volumes en intensievere vraag naar faciliteiten dicht bij consumenten. Dit creëert zowel kansen als beperkingen voor occupiers en vastgoedeigenaren. Investeerders en exploitanten richten zich inmiddels net zo veel op nabijheid en snelheid als op oppervlak en rendement.
Bron: Landmark GlobalMixed-use warehousing als praktische oplossing voor dichtheid
Traditionele single-storey ‘big box’-logistieke complexen functioneren goed op goedkope perifere locaties, maar dichtbevolkte regio’s hebben die ruimte niet. Nederland ziet een groei in meerlaagse logistiek, logistieke hotels en mixed-use concepten waarin warehousing wordt gecombineerd met lichte industrie, kantoor, retail of zelfs publieke functies. Deze gestapelde oplossingen maximaliseren de waarde per vierkante meter en creëren fulfilment knooppunten precies waar de vraag het hoogst is. Onderzoeken van de OESO en andere instanties tonen aan dat meerlaagse en mixed-use modellen steeds vaker een haalbaar antwoord vormen op stedelijke ruimtegebrek.
Bron: OECDOntdek onze mixed-use warehousing-projecten: Bloemlaan & Capelle
Wat voor occupiers belangrijk is
Voor occupiers zoals retailers, 3PL’s en producenten met stedelijke distributie behoeften zijn de belangrijkste prioriteiten:
- Nabijheid tot klanten om levertijden te versnellen en kosten te verlagen
- Operationele continuïteit zodat stedelijke restricties (avondklok, emissies) fulfilment niet vertragen
- Schaalbaarheid: flexibele ruimte die gemakkelijk kan meegroeien of krimpen naargelang volumes
Moderne mixed-use warehouses spelen hierop in door modulaire vloeren, mezzanine-picking en geïntegreerde micro-fulfilment systemen die same-day en next-day-services mogelijk maken met minimale impact op straatniveau. Trends zoals elektrische voertuigen, cargobikes en consolidatiecentra hebben eveneens invloed op locatiekeuzes van occupiers.
Bron: World Economic Forum Reports
Wat eigenaren en investeerders volgen
Eigenaren moeten een balans vinden: stedelijke locaties ontwikkelen of transformeren vraagt veel kapitaal en is operationeel complex, maar het tekort aan goed gelegen stedelijke logistieke ruimte ondersteunt premiehuur en sterke lange termijn vraag. Grote platform transacties en fonds aankopen in heel Europa inclusief Nederland laten zien dat institutionele belangstelling voor logistieke assets op toplocaties hoog blijft. Investeerders segmenteren hun portefeuilles steeds meer: long-lease big boxes voor stabiele inkomsten en kleinere, flexibele stedelijke assets (zoals meerlaagse logistiek) voor groei en strategische exposure. Recente deals bevestigen logistiek als een kernsector voor institutioneel kapitaal.
Bron: Reuters
Beleid en duurzaamheid bepalen ontwerpkeuzes
Nederlandse steden ontwikkelen richting zero-emissie zones en strengere stedelijke regelgeving om vervuiling terug te dringen en leefkwaliteit te verhogen. Deze beleidskaders dwingen ontwikkelaars en occupiers om voertuigvloot, laad bewegingen en gebouwtechniek opnieuw vorm te geven. Terwijl gemeenten emissiedoelen verscherpen en de openbare ruimte herinrichten, worden stedelijke warehouses ontworpen rondom elektrische laadinfra, stillere laadsystemen en operationele vensters die piekdrukte vermijden. Ontwikkelaars die duurzaamheid integraal verwerken from energie-efficiëntie tot last-mile elektrificatie ervaren soepeler vergunningstrajecten en sterkere huurder interesse
Technologie en operationele modellen die het verschil maken
Verschillende modellen staan centraal in het stedelijke logistiek-debat:
- Micro-fulfilment centra (MFC’s): kleine, geautomatiseerde hubs dicht bij consumenten die reiskilometers verlagen en fulfilment versnellen
- Consolidatie- en cross-dock centra: combineren van goederenstromen voor efficiënte last-mile-distributie
- Shared-use en on-demand warehousing: flexibele ruimte verhuurd per pallet of per uur
Deze modellen vaak ondersteund door robotica, WMS-systemen en voorspellende routering maken stedelijke fulfilment economisch haalbaar ondanks hogere huren en striktere bouwregels. Brancheonderzoek toont een sterke groei van MFC’s en multimodale stedelijke logistiek pilots in Nederlandse steden.
Bron: World Economic Forum Reports
Risico’s en afwegingen
Mixed-use en meerlaagse logistiek lossen ruimtegebrek op, maar brengen nieuwe afwegingen met zich mee:
- Hogere capex en bouw complexiteit (brandveiligheid, zware vloeren, hellingbanen/liften)
- Operationele beperkingen: omgaan met stedelijke regels rond geluid en verkeer
- Kosten van technologische integratie: automatisering en MFC-technologie vereisen forse investeringen Eigenaren en occupiers moeten deze trade-offs verwerken in leaseconstructies, serviceafspraken en kapitaalplanning en soms nieuwe leasevormen overwegen waarin bouwkosten en operationele risico’s anders worden verdeeld.
Hoe sale & leaseback en kapitaalaflossingen hierin passen
Voor occupiers met strategisch gelegen logistieke locaties biedt sale & leaseback een effectief mechanisme om kapitaal vrij te maken met behoud van operationele controle. Door vastgoed te verkopen en terug te huren, kunnen bedrijven uitbreiden, investeren in automatisering of kapitaal heralloceren naar kerntaken zonder hun cruciale fulfilment capaciteit te verplaatsen. Voor investeerders blijven stedelijke logistieke assets met sterke occupiers en lange contracten zeer aantrekkelijk, mede dankzij de combinatie van last-mile-vraag, duurzaamheidseisen en schaarste aan stedelijke locaties in Nederland.
Bron: Landmark Global
Praktische inzichten voor de Nederlandse markt
- Occupiers moeten locaties prioriteren met multimodale toegang (ov, water/weg) en flexibiliteit voor toekomstige automatisering
- Eigenaren kunnen waarde ontsluiten via mixed-use conversies en meerlaagse logistiek om stedelijke huren te benutten
-
Lokale overheden moeten stedelijke logistiek benaderen als een publiek-private opgave waarin o.a. laadinfra, ruimtegebruik en verkeersstromen gefaseerd worden beheerd
Deze gezamenlijke inspanningen helpen Nederlandse steden concurrerend te blijven naarmate e-commerce en stedelijke dichtheid blijven toenemen.
De Europese context en vooruitblik
In heel Europa stimuleren e-commerce groei, strengere duurzaamheidsdoelen en ruimtegebrek een snelle ontwikkeling in stedelijke logistiek. Institutioneel kapitaal blijft actief, technologiebedrijven blijven optimaliseren rond last-mile-kosten via elektrificatie en micro-fulfilment, en pilotprojecten verspreiden zich over grote stedelijke centra. Voor Nederland blijft de combinatie van strategische ligging, logistieke expertise en sterke vraag een solide fundament voor een veerkrachtige outlook.
Bron: Financial Times
RENEW Real Estate (RRE) biedt vastgoedinvesteringoplossingen gericht op industriële en logistieke assets. In Nederland zet RRE kapitaal in via sale & leaseback-transacties, acquisities en ontwikkelingsprojecten (niet-woningbouw), waardoor occupiers en eigenaren liquiditeit kunnen realiseren en institutionele investeerders toegang krijgen tot strategische logistieke assets. RRE positioneert zich als transactie partner die kapitaal en markttoegang biedt, niet als adviseur. Voor partijen die stedelijke logistiek in dichtbevolkte regio’s verkennen, ondersteunt RRE de uitvoering via directe investeringen en gestructureerde transacties.
