Nu de beschikbaarheid van greenfield-grond afneemt en de milieudruk toeneemt, winnen brownfield-conversies – de herontwikkeling van oude industriële locaties tot moderne logistieke hubs – sterk aan kracht. Deze trend is niet alleen een antwoord op de duurzaamheidsagenda, maar ook een kans op de kapitaalmarkt, aangezien institutionele beleggers steeds vaker op zoek zijn naar stabiele, opbrengstgenererende activa via sale & leaseback-transacties. Samen hervormen deze dynamieken de manier waarop kapitaal en grond met elkaar interageren op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.
Wat deze verschuiving bijzonder belangrijk maakt, is dat zij drie convergerende krachten samenbrengt: duurzaamheid, liquiditeit en ruimtelijke optimalisatie. Terwijl Europese economieën streven naar netto-nul uitstoot en circulair grondgebruik, biedt brownfield-herontwikkeling een manier om zowel milieusanering als moderne infrastructuur te realiseren zonder onontwikkelde gronden aan te tasten. Tegelijkertijd zoeken gebruikers die kapitaal willen vrijmaken voor groei of automatisering naar sale & leaseback-structuren als alternatieve financieringsvorm. Voor institutionele beleggers vertegenwoordigen deze activa veerkrachtige, inflatiebestendige investeringen, ondersteund door langlopende huurcontracten en essentiële logistieke operaties.
Het resultaat is een snel volwassen wordende submarkt waarin brownfield-conversies niet langer een niche zijn, maar een centraal onderdeel vormen van Europa’s logistieke en industriële investeringsstrategie — vooral in Nederland, waar schaarse grond, uitstekende infrastructuur en investeerders interesse sterker dan ooit samenkomen.
Waarom brownfields aan belang winnen
Nederland beschikt over een van de meest strategische logistieke ecosystemen van Europa, verankerd door Rotterdam, Amsterdam en belangrijke weg- en spoorcorridors die het continent verbinden. Toch is de capaciteit voor greenfield-ontwikkelingen aanzienlijk beperkt geraakt door bestemmingsplannen, milieuregels en ruimtelijke ordening.
Ontwikkelaars en gebruikers wenden zich daarom steeds vaker tot brownfield-locaties vanwege:
- Locatievoordeel: Deze locaties liggen vaak dicht bij stedelijke centra of havengebieden, ideaal voor last-mile- en intermodale logistiek
- Voordelen voor de circulaire economie Herontwikkeling vermindert landgebruik en sluit aan bij de Nederlandse overheidsdoelstelling voor een Circulaire Economie in 2050 Circulaire economie tegen 2050 initiatief
- Planologische prioriteit: Gemeenten ondersteunen in toenemende mate hergebruik van bestaande terreinen boven de aanleg van nieuwe
- Duurzaamheidsimpact: Het herontwikkelen van bestaande gronden voorkomt bodemafdichting en vermindert de ingebedde CO₂-uitstoot van nieuwbouw Kortom, brownfield-conversies bieden een ESG-positieve, operationeel efficiënte en locatiegerichte manier om logistieke capaciteit uit te breiden — een zeldzame combinatie in de huidige vastgoedmarkt.
De institutionele aantrekkingskracht: waarom sale & leaseback perfect past
Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, heralloceren hun portefeuilles actief richting logistiek, aangetrokken door stabiele rendementen, inflatiebescherming en voorspelbare langetermijninkomsten. Binnen dit landschap is het sale & leaseback-model uitgegroeid tot een voorkeursstructuur, dankzij voorspelbare kasstromen en activaveiligheid op lange termijn.
In een typische transactie verkoopt een gebruiker zijn operationeel vastgoed aan een institutionele belegger en huurt het vervolgens terug op lange termijn – waardoor kapitaal vrijkomt terwijl operationele controle behouden blijft. Voor beleggers biedt dit directe inkomsten, betrouwbare huurders en toegang tot essentiële supply chain-activa.
De aansluiting met brownfield-conversies is bijzonder sterk: herontwikkelde activa voldoen aan moderne ESG- en energieprestatie-eisen, gebruikers willen hun oude industrieterreinen verzilveren om groei of automatisering te financieren, en beleggers krijgen toegang tot nieuwe, duurzame, opbrengstgenererende panden – het natuurlijke resultaat van dergelijke herontwikkelingen.
Volgens Cushman & Wakefield Nederland (Q2 2025) bedroeg de investering in logistiek vastgoed in Nederland ongeveer €980 miljoen in H1 2025, waarvan bijna 72% gericht was op logistiek en industrieel vastgoed.
(Bron: Cushman & Wakefield MarketBeat Q2 2025)
Marktdynamiek in Nederland
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft een van de sterkste in Europa, gedreven door veerkrachtige gebruikersvraag, e-commercegroei en institutionele belangstelling voor core-plus rendementen.
Belangrijkste marktindicatoren:
- Leegstand: Rond 4,5% in Q2 2025, een van de laagste in Europa (Bron: CBRE Logistics Market Report 2025)
- Rendementen: Prime logistics yields zijn gedaald tot circa 4,75% 4.75 %wat wijst op sterke investeringsconcurrentie (Bron: CBRE Growing Regional Differences in Logistics)
- Investeringsgroei Nederlandse logistieke investeringen stegen met 37% jaar-op-jaar in 2024, sneller dan veel West-Europese (Bron: Knight Frank Dutch Logistics Market Report 2025)
- Duurzaamheid: Meer dan 60% van de nieuwe logistieke ontwikkelingen in Nederland richt zich op BREEAM “Very Good” of hoge (Bron: Savills Netherlands Industrial Outlook 2025)
Deze prestaties verklaren waarom zowel ontwikkelaars als institutionele beleggers zich richten op brownfield-herontwikkelingen als aantrekkelijke sale & leaseback-activa: ze combineren locatievoordeel, ESG-waarde en inkomenszekerheid.
De financiële en operationele logica
Hoewel brownfield-projecten vaak hogere sanerings- en bouwkosten met zich meebrengen, zijn de rendementen doorgaans gerechtvaardigd. Hun aantrekkingskracht ligt in meerdere factoren:
- Snellere opbrengstrealisatie: Herontwikkelingen van bestaande percelen ondervinden minder infrastructuurvertragingen dan nieuwe greenfield-projecten
- Locatiebinding: Logistieke huurders blijven graag nabij bestaande distributiecentra en arbeidsmarkten
- Langdurige huurrelaties: Gebruikers die investeren in moderne faciliteiten tekenen meestal langlopende contracten, wat aansluit bij de voorkeuren van beleggers
- ESG-premie: Groengecertificeerde of circulair gebouwde panden behalen gemiddeld 5–10% hogere prijzen bij institutionele transacties 5-10 % hogere prijzen gemiddeld in institutionele transacties (Bron: JLL ESG in Industrial Real Estate 2025)
Kortom, brownfield-conversies bieden een duurzame investeringskans waarin ESG-waardecreatie hand in hand gaat met rendement.
>> Ontdek de Sale & Leaseback-projecten van RRE
Uitdagingen en beperkingen
Ondanks het optimisme brengen brownfield-conversies ook risico’s met zich mee:
- Bodemvervuiling & sanering: Historische vervuiling, grondstabilisatie of asbestverwijdering kunnen de kosten verhogen
- Bestemmingsplanwijzigingen Herontwikkeling vereist vaak een wijziging van industriële naar logistieke bestemming
- Infrastructuurcapaciteit Toegangswegen, parkeergelegenheid en energievoorziening vragen soms om upgrades
- Risico op overaanbod: In sommige regio’s is na 2024 weer sprake van speculatieve nieuwbouw, wat secundaire rendementen onder druk zet (Bron: GARBE Industrial NL Market 2024)
Daarom werken institutionele beleggers het liefst samen met ervaren kapitaa lpartners en ontwikkelaars die deze risico’s kunnen beperken via pre-letovereenkomsten of gestructureerde sale & leaseback-deals.
Opkomende trends binnen brownfield sale & leaseback
Enkele belangrijke macrotrends die momenteel de financiering en uitvoering van brownfield-projecten beïnvloeden:
- ESG als transactievoorwaarde: Energieprestaties, EV-laadpunten, zonne-energie en CO₂-reductie beïnvloeden steeds vaker de prijsstelling
- Stedelijke en last-mile logistiek: De groei van e-commerce stimuleert kleinschalige, stedelijke logistieke formaten – vaak alleen haalbaar op brownfieldlocaties
- Flexibele kapitaalstructuren Partijen werken met forward funding, gefaseerde sale & leasebacks of joint ventures om risico’s te delen
- Overheidsstimulansen: Gemeenten bieden fiscale of planologische voordelen voor circulaire herontwikkelingen
- Infrastructuureffect: Verbeteringen aan corridors zoals de A15 en A67 creëren nieuwe ontwikkelingszones (Bron: RNE Infrastructure Update 2025)
Wat institutionele kopers verwachten
Om aantrekkelijk te zijn voor institutioneel kapitaal, moeten brownfield-logistieke projecten voldoen aan:
- Grade-A specificaties (minimaal 10 m vrije hoogte, docks, hoge vloerbelasting)
- Energie-efficiënt ontwerp (zonnepanelen, EV-infra, groene daken)
- BREEAM of DGNB-certificering
- Langlopende huurcontracten met kredietwaardige huurders
- Ligging nabij multimodale verbindingen en arbeidskernen
- Uitbreidbaarheid voor toekomstige automatisering en elektrificatie
Het naleven van deze criteria zorgt ervoor dat een herontwikkelde brownfield-locatie naadloos overgaat van een ontwikkelproject naar een kerninkomensinvestering – ideaal voor sale & leaseback-structuren.
Waar kapitaal circulariteit ontmoet
kapitaal investeringsoplossingen in de logistieke vastgoedsector Nederlandse brownfield-conversies vormen de schakel tussen duurzaamheidsdoelstellingen en institutionele investeringsstrategieën. Ze ontsluiten ongebruikt industrieel land, creëren moderne logistieke faciliteiten en leveren inflatiebestendige rendementen op lange termijn.RENEW Real Estate (RRE) opereert op het snijvlak van deze krachten. Het bedrijf biedt kapitaal investeringsoplossingen in de logistieke vastgoedsector, gespecialiseerd in acquisities, sale & leaseback-transacties en logistieke ontwikkelingen. Door strategische kapitaalinzet en partnerschappen stimuleert RRE duurzame logistieke groei in Nederland en Europa – waarbij institutioneel kapitaal wordt verbonden met circulaire herontwikkeling van het industriële fundament van het continent.
